银盛泰1.64亿底价摘得胶州住宅用地，楼面地价3082元/㎡, 你怎么看？
很明显这里将是胶州未来的热点地段，从地段经济人文来看升值空间比较大。拿地价加上前期评估预算设计费基础配建费（包括水电道路园林绿化垃圾处理排放）按照正常的容积率来算每平大概要三千左右，还有开发商的利润及融资成本，估计开盘要过万了。
卖房是如何定价的？
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卖房定价很简单，本人去小区附近的中介，以买房的身份询问要在本小区买套房子，差不多的面积，差不多的楼层，就能得知多少钱一平，可以多去几家中介，以同样的方式询问。这样就知道自家的房产如何定价了。为了安全保障，可以在当地售房的网络平台搜本小区的房子单价，(房子的朝向 装修 面积 楼层 户型 都不能差太多)。得知自家房价就这么简。本人建议先要高价卖段时间，观察看房人多少，再适当调价，因为同样的房子价格高一点也能卖出去。关注(优化房产)了解如何买房？如何卖房？
每一次提到高昂的房价，便会有人除了埋怨毫无理由上涨的房价之外，也会质疑这个价格到底是怎么制定出来的。聊宅小编今日就和大家谈谈交易中的房屋是如何定价的。1、楼市大环境之所以有人抱怨房价太贵，其实主要原因并不在于房价本身，而是在社会环境，楼市市场的变化下，房价上涨的速度和幅度让人难以接受,这就是楼市大环境对房价的影响。鉴于某一个突发***，某个区域市场变得异常热门，从而当地的房企集体涨价，毫无理由。这样的定价方式才是最让人难以接受的。2、***调控楼市大环境对房价上涨产生了直接的因素，那么***的调控则对稳定房价或者是降低房价产生了一定的影响。在***限购，限贷，限价的政策利剑之下，房价不再大步上涨，房企的楼盘定价也会稳定和理性一些，更加符合实际。3、户型位置房屋的位置决定了价格的不同，也是房企对房屋定价的主要依据。房屋位置包括房屋所在地的楼层，户型的朝向。对于楼层来说，一般一层和顶层最便宜，中间楼层价格最高，向两边过渡，这是因为，中间位置可以享受到良好的***光，通风和环境，又占据着便利的生活条件。户型的朝向决定着***光和通风的优劣以及室内环境的舒适度，一般大家会选东户，不选西户，选边户不选中间户。综合下来，房企会对各个楼层，各个朝向的房子进行定价，造成即使是同一栋楼的同一层，价格也会大相径庭。4、地段地段算的上是影响房价最主要的因素了。占据市中心的小高层可能就要比郊区的别墅还要贵好多，见证的就是地段对房屋定价的重要影响。地段还决定了未来房屋的升值空间和出行的便利性以及生活设施对生活舒适度的影响。黄金地段往往成为一个城市的房价高点，更是房企争夺的重点地段。5、配套配套包括社区的外部配套和内部配套两种，二者共同的社区楼盘的定价产生作用。拥有丰富的商超，医疗教育，便捷的交通以及优美的社区环境是一个高品质社区必备的因素，也是判断房价高低的一个重要标准。但是对于很多新兴建的楼盘来说，目前这些配套还是需要一定时间来完成兴建招商任务的，虽然定价很高，但是略显名不副实，毕竟这是未来多少年以后才能享受到的便利。6、二手房受房龄影响无论新房还是二手房，在房屋的价格定价方面其实是共性居多的，接下来阐述的五点同样适用于新房和二手房。只不过，二手房的买卖还会受到房龄的影响，房龄越长，房屋老化和破旧现象会更加严重，升值能力也会随之降低，从而导致在交易中的房价便会大打折扣。
一般都有一个均价，比如在一个城市中心最好地断的房子大概是多少钱一平米，然后加上装修什么的，就能类比出其他房屋的价格。选择二手房屋要看地段，年限，出行，周边环境，小区基础配套设施，是否是学区房，购物，医院是否方便，还有周围有没有安全隐患的工厂或设施。又没影响休息的***场所，或是火车站之类的。还有供水供电，供暖的情况。这些都是选择二手房要注意的方面
新小区容积率在多少是合理的？
容积率在多少是合理的分析如下：
1、容积率低于0.3，是高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般是独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般是双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，是正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，是正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，是正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，是小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，是高层项目(楼高100米以内)。
10、容积率6.0以上，是摩天大楼项目。
容积率越高，小区的建筑越密集，会影响到楼栋的***光和通风效果，影响我们居住的舒适度的高低。建筑物密集，居住显得拥挤，居住的私密性也将降低，隐私难以得到保护。所以，买房时，一定要问清楚小区容积率是多少，并去到小区实际感受下建筑物是否密集。
