开发商一楼赠的小花园是否是虚***宣传？
虚***宣传是铁定的。
1、首先，我普法一个专业概念，“绿地率”。任何一块土地在开发前，***是严格规定了小区中的绿地面积的，控制的数据就是绿地率。
这个指标属于***严格控制的一个指标，在项目竣工前综合验收也要严格控制。
2、开发商为了多出建筑面积多占建筑用地，一般情况对绿地率就是刚刚及格而已，不会多建。也就是说绿地面积占小区总面积的比例必须达标。这个指标对于大部分小区来说都是勉强达标而已，几乎没有余量。但是小院如果划给了全体一楼住户，那么这个绿地率是铁定不达标的，在规划验收时也通不过。
3、可是，对于带电梯的房子来说，一楼最不好卖。只能赠送一个小院，不但好卖而且可以加价卖。怎么解决这个矛盾呢？
4、于是，开发商玩了一个损招：报规的时候没有体现这个小院（规划局也就不会批准小院），建设后也没有，验收的时候也没有。直到验收结束、在交给业主之前，再把小院做好，规避了***验收。
5、一般的业主住进来后都是多一事不如少一事，知道公共绿地被开发商私自划给了一楼，大家也没人挑事（毕竟木已成舟，胳膊拧不过大腿）。但没人说不代表这是合法的。这两年***的管理不断加强，已经有不少小区被拆除小院了。另外，谁也不能保证其他业主都这么温顺，一旦矛盾爆发有人举报，那就是一楼必输。拆除和罚款就是必然的。看一个截图：
总结：小院在报规划审批（俗称报规）的时候是没有的，在总平面规划图中也不体现这一项，所以小院属于违法占用公共绿地***。
但如果没有小院一楼是很难卖的。于是小院成了开发商为了吸引人高价买一楼而出的擦边球。
管得松的时候或没有人计较的时候还没事。如果***整顿市容市貌（小区里也管）、或者有人投诉开发商侵占公共绿地，一旦你这个小院就会被定性为非法占地，不但要拆除还得罚款。到时候可就是赔了夫人又折兵。
这个问题是存在的，但要通过具体的案例来判断这个售楼员或开发商是否存在虚***宣传行为，因此我只能给出一般性的参考意见：
1.消费者要仔细阅读房屋销售合同和宣传材料，了解小花园的面积、位置和用途等具体信息，避免因为盲目相信售楼员的言辞而被误导。
2.如果发现存在虚***宣传行为，消费者可以向当地房地产监管机构举报，保护自己的合法权益。同时，也可以向消费者权益保护机构投诉。
3.消费者在选择房产时，要选择信誉良好、口碑好的开发商和品牌，以免被欺诈。
开发商赠送给一楼的花园是否属于虚***宣传，不能笼统的认定，要区分具体情况而定。
根据《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。这里说的很明确，以下两种情况所指的绿地不属于小区业主共有：一种属于城镇的公共绿地，另一种就是已经明示属于个人所有的绿地。
由此，我们可以通过以下特征来区分一楼的花园是属于实际赠送，还是属于虚***宣传。
1、专属私家花园的特征
一般情况下，开发商实际赠送的花园具有以下特征：
（1）房屋交付时，一楼的花园已经清楚地由开发商统一使用围墙、栅栏等固定设施进行了围挡，并设有明显的花园进口，或者花园有直通室内的入户门。
（2）房屋销售合同的附件施工平面图图纸上有明确的花园四至范围标识，并已经清晰注明为“私家花园”。
只要具备以上两个条件，开发商所赠送的花园就属于一楼业主所有，尽管这个花园的面积不会出现在产权证上。
2、伪赠送的花园的特征
开发商虚***宣传赠送的花园，一般有以下特征：
（1）所谓的花园空地没有围墙、栅栏等实体材料进行围挡；或者虽有围墙但没有入口，也无法由室内直接进入围墙所围成的场地。
（2）“花园”只是利用灌木树墙在房屋墙体周边围成了一个较小绿化空地。
（3）商品房买卖合同的附件施工平面图上没有花园的四至范围，也没有明确标注“私家花园”字样。
因此，在买房时首先要通过施工平面图来识别，不要轻信开发商置业顾问的口头承诺，一定要以图纸为准，避免买到伪花园洋房。
开发商一楼赠的小花园是否是虚***宣传？这就看你用什么样的标准来衡量这虚***宣传。
一般来说，洋房或者别墅设计的一楼都是带有花园设计，只不过这花园在不同的位置，面积有不同。
你所说的虚***宣传标准是什么？
如果这个标准你就不把它搞清楚，那你说是否虚***宣传，那就无法判断。我想这里应该有两个标准来判断。
①、有其形式
如果是洋房或者别墅，大多数一楼是有花园设计的，在交房的时候，开发商是把这花园用灌木或者其他栅栏把这花园围起来，这在形式上围起来的花园，就是你家庭使用的花园，但这花园没有产权，只不过在形式上你私人使用的花园。
这种形式的花园就是我们平时说的“赠送”的花园，你个人可以私人享有这花园带来的惬意，其他人不能享用，这不是虚***的宣传，
②、有产权的花园
如果你一楼的花园有产权，那就是实实在在的花园，你私人拥有的花园，这花园就不是虚***宣传，也不是“赠送”的花园，而是你用真金白银买的花园，受到法律保护的花园。
如何选择花园呢
如果你买的一楼花园是有产权的，那么这种花园是非常值得购买。但是，在实际实践当中，这一般只有独立别墅的花园才有产权，包括联排别墅，洋房的花园，都是没有产权。
如果是洋房、高层住宅一楼开发商“赠送”的花园，这就没有产权，这种一楼的花园实际上是小区公共绿化面积，属于小区业主共有的绿化面积，开发商把它围起来当做私人花园，这花园是不受法律保护的。
根据《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”
是否要购买，就看你自己决定，如果觉得这花园非常有必要，你或者家庭都很喜欢而又没有其他人为此主张权利，那就值得购买。相反，就不要够买，毕竟来说，一楼带花园的价格都贵很多，购买和装修成本都高。
总之，
如果是购买的洋房一楼，一般是带有花园设计的，这不是虚***宣传；如果是高层住宅，也很多时候是没有花园设计的，这有可能是虚***宣传。
是否购买一楼带花园设计，就看你家庭是否需要，如果家庭成员都喜欢带花园设计，那一楼的花园就非常值得购买。
当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。
1、物业管理专职人员应该少而精，避免人浮于事，选择有较高素质和文化程度，有创新和奉献精神的人但当物管公司领导。绝对不能拿业主的钱来养不做事和做不了事的人。只有物业管理人员少了，收入才能高，管理人员才有信心和***来搞好小区物管。
2、要配备一定数量的专业（电工、维修工等）管理人员作为小区的服务对象，及时为小区解决突发***；
三、定期召开业主代表会议，收集业主意见，及时改进物管工作，为业主服好务。
